核心内容：上海楼市的观望情绪并未波及商业写字楼项目，今年上半年上海写字楼市场仍保持活跃。同时，办公楼用户心态也从单纯追求租金回报率转向更注重品质与地域未来增值潜力。

　　上海楼市的观望情绪并未波及商业写字楼项目，今年上半年上海写字楼市场仍保持活跃。同时，办公楼用户心态也从单纯追求租金回报率转向更注重品质与地域未来增值潜力。

　　“我对上海高端写字楼市场发展持乐观态度。”上置集团旗下上海金午置业有限公司副总经理陈勇对自己所在项目绿洲中环中心的未来信心十足。

　　商务版图延伸

　　2008年办公楼市场行情持续升温。沪上多家研究机构研究分析，上海甲级写字楼6月份整体日租金为1.44美元/平方米，环比上升2.7%，同比上升39.6%。

　　第一太平戴维斯数据显示，上海甲级写字楼市场强劲走势在今年一季度未有消减，空置率维持在低位，而租金则继续上扬。甲级写字楼整体租金水平达每平方米每天8.4元人民币，环比上涨2.8%。其中浦东中心商务区上涨3.7%，涨幅居全市之首。

　　在此背景下，许多传统cbd优质写字楼近期再度上调了新租约及续约的租金报价。一些企业难以承受核心区域飞速上涨的租金，开始将目标向传统cbd外围具有发展前景的区域锁定。与传统的cbd相比，非传统cbd显现更大的投资潜力。

　　在7月中旬，“2008上海总部经济论坛”传出消息，在现有的“陆家嘴－南京路－虹桥经济开发区”的基础上，上海的“总部经济”地带将进一步拉长，普陀区将成为“延伸地带”之一。

　　　　由于古北路桥的贯通、轨交2号线西延伸段通车、中环线浦西段的开通、祁连山路桥的在建，都促使上海商业地产发展的“地气”逐渐向西延伸，普陀区写字楼供应也开始加大，并在全市办公楼版图中占据越来越重要的位置。

　　“500强”顺势而入

　　事实上，当整个市中心cbd的租金和商务成本处于不断上升的时候，像普陀区中环·长风商务商圈这样交通和商业设施完善的、品质较高的新型商务办公区域，以其产品性价比优势受到不少企业的追捧。

　　陈勇表示，以绿洲中环中心为例，其客户从一期的中小型企业开始向二期的1000平方米以上使用需求的大型企业靠拢，目前一些国内外大型企业都有入驻。

　　据悉，作为中环长风商务区内的标杆项目，绿洲中环中心一期曾实现了一周销售122套的佳绩，而二期所销售的235套也达到了94%的销售率，不乏整层收购的案例。

　　陈勇透露，目前已有整层收购意向的客户近20家，多家国内外500强企业对三期“双塔”表达了入驻意向。其中，台湾地区前百强企业和欧洲精密检测仪器行业排名前列的企业，已与项目发展商上海金午置业有限公司达成了入驻意向。

　　枢纽型商务中心前景广阔

　　一般说来，考虑到在非传统cbd区只要支付市中心一半左右的租金，对于制造业、商贸服务、电子研发等成本控制比较严格的企业来说，更愿意搬迁到交通便捷、潜力巨大的非传统cbd区域办公。

　　上置集团总投资约20亿元的绿洲中环中心，地处普陀区重点建设项目之一的普陀中环商务区，目前正以“长三角城市圈”的集聚辐射效应、优越规划和交通配套完善的形象，逐渐显露上海“第七大cbd”的雏形。

　　普陀区政府相关负责人告诉早报，连接真如城市副中心和长风生态商务区的普陀中环商务区，是普陀区“十一五”期间重点开发地区之一，其充分利用沪宁高速公路和中环线交通集散优势，以及正成规模的总部经济概念，全力打造上海“第七大cbd”。

　　“如果说其他中环地区的商务区大部分还只是‘期货’的话，那只有这里(普陀中环商务区)是‘现货’。”有业内人士这样说道。

　　目前，普陀中环商务区已初步形成包括绿洲中环中心等九大组团项目的现代商务集群，属于标准的总部经济带。另有多家世界及国内500强企业，如德国麦德龙集团、英国翠丰集团、农工商超市集团、百联集团等入驻。

　　特别是普陀中环商务区区域内有7、11、13、15号线等多条轨交线路，交通便利，通过中环线、南北高架，连通虹桥、徐家汇、不夜城、江湾等商务区，20分钟即可到达市中心，使绿洲中环中心成为类似于“港汇广场”的交通枢纽型商务中心。

　　培养24小时商圈

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，借助西连江苏的优势，普陀区已经发展起了长风、曹安、中山北路等中级商圈，提升了整体区域的商业环境。普陀中环商务区将在这些商业的基础上再谋突破，发挥后发优势，一举建成上海最优质的商业商务区之一。业内人士因此乐观估计，普陀中环商务区建成后的能量，将有可能远超目前的花木、五角场，直追徐家汇。

　　另外，除了商务，商业也是“第七大cbd”必不可少的元素。陈勇表示，徐家汇几经换脸才有了今日的商业规模，那么绿洲中环中心的商务建设也必然会随着中环商务区的价值提升而提高档次，同时上置集团还希望在此培养出24小时商圈的概念。

　　据介绍，国内外很多cbd在商务人士下班后，整个区域如同一座空城，这是城市或区域资源的一种极大的浪费，而上海置业将绿洲中环中心定位于城市复合体，也是集娱乐、餐饮、休闲、购物等时尚商业元素于一体的商业中心，这些都为3万平方米的商业中心带来鼎沸人气。

　　绿洲中环中心具备便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，其内部聚集的大批商务、金融、服务机构，便于展开大规模的商务活动，极大地降低了人们活动交易成本，激发并放大了活动的能量。

　　“这样的商业模式可以令商务圈人气陡增。”陈勇说，“目前项目已有多家著名品牌商家入驻，如中国银行、星巴克咖啡、苏浙汇、威尔士、传奇桌球等。”另据陈勇透露，中心区的品牌商家招商预计将于今年10月完成。

　　据了解，8、9月份即将开盘的绿洲中环中心，内部也预计将于今年年底整体交房，相信届时各种配套的开通也能为业主带来更人性化、更合理的商务环境。

来源：东方早报