房地产无疑是中国经济圈里的一位大腕儿，大腕儿就意味着争议和话题。眼下这位明星正经历着从巅峰到低谷的变故，于是到处流传着对这位明星命运的猜测。有人预言，不出百日，必将剧变；有人说，短暂调整，将会迎来更为疯狂的报复性增长。笔者未能免俗，凭着捕风捉影的消息，加上自己主观臆断的猜测，也来为这位明星的命运算上一卦。
房地产的核心话题是房价。房地产是经济学上典型的垄断竞争性行业，在这类行业内，需求方只能是价格接受者。而供给方是价格制定者，因此要分析房价的走势就要帮供给方也即是开发商算算帐。
降价牺牲利润是明显的，可能的好处是提前回收现金。因此第一个问题是：降价能收回多少资金？答案取决于消费者，专业点说取决于需求的价格弹性。房地产需求的价格弹性与需求类别、供求关系、整体经济形势、舆论导向等因素有关。
从需求类别看，支持目前市场惨淡成交量的主要是极高端的和极低端的客户群体。前者关注产品稀缺性，价格敏感度相对较低，所以能够成交；后者价格敏感度高，但是需求迫切，等待的机会成本高，所以能够成交。而以前一直被我们视为主流居住需求的中端客群因为其置业目的大多带有投资成份，对继续降价空间持有较大期望，而且居住需求相对不那么迫切，选择了观望，是他们的观望导致了成交量的急剧下滑。鉴于消费者普遍“买涨不买跌”的心态，继续降价对他们的效果则不甚乐观。
供求关系是一个更为严峻的考验。在牛市里，经常可见的是开盘清盘，排队抢号，供不应求的局面本身就对消费者构成强大的心理压力，促使其需求提前释放。而熊市里，随着成交量的急剧下降，供求关系发生逆转，成都市主城区住宅的供销比大约是2，而07年底这个比例大约是1，很显然，这个比例还将扩大，最困难的时候还没有到来，消费者等到捡便宜的希望未必成真，但买现房的愿望应该可以满足。当消费者有很多选择的时候，他们的选择不是下单，而是再等等。应该说，成都楼市在今年1季度的那一轮降价中，部分项目的反响还是比较强烈的。但是随着供求关系的慢慢改变，这个效果现在要打很大的折扣了。
整体经济形势对普通消费者而言能够感受到的是物价在上涨，股市在亏钱，很多公司裁员降薪，这些信号只能是让他们对大宗购物消费保持谨慎，购房计划肯定是要慎重了。当然对物价上涨当然也可能解读为，CPI高过银行存款利率，消费者应当投资房地产保值增值，但这种经济学家似的思维对普通消费者可能还不实用，更何况心面临房价继续下降，甚至部分房子烂尾的风险，这种解读还是太书卷气了吧。
对舆论导向的作用，我一向认为他们只能是推波助澜，而不可能力挽狂澜。也就是说他们能够让沸腾的市场更狂热，也能让冷的世界更凄凉，但不足以改变市场牛熊的本质，更无法逆转世界前进的方向。
现在看来，第一个问题的答案不是很支持开发商的降价决策。那么我们这么想，如果我们对第一个问题的判断有误，事实上降价对需求仍然有很大促进，通过促销开发商收回了很多资金。第二个问题就个那么回收的资金又往哪儿投呢？开发商是不是可以通过新的投资来弥补降价的损失呢？
对没有退场打算的企业来说新的投资当然是买地。伴随着楼市的低迷，国内主要城市的地价也都应声而降，降价幅度相对疯狂期不可谓不高，但相对市场现有的房价还算不上很便宜，如果相对预期继续下降的房价就更不便宜了。市场转让出来的项目也都还羞答答的，可卖可不卖的样子，价格也没有表现出应有的诚意。各路基金怀揣现洋，准备进场抢便宜，转了一圈，发现开发商也都还稳起。政府也很配合，土地先不卖了，要卖就卖工业、商业，即使买住宅用地，地价要往下面掉，也找人把它托住。
所以，目前的土地市场基本上还没有便宜货可捡，接下来就得看政府的这种配合还能坚持多久。一种可能是政府继续保持这种土地供给的停滞状态，开发商没有新的投资机会，死抗房价，新增供给很少，存量供给被慢慢消化，直到供求关系重新向另一个方向倾斜。另一种可能是政府迫于财政压力开始大规模供地，由于开发商资金短缺，成交地价很低，于是开发商看到新的投资机会，愿意降价，同时新成交低价土地的成本优势打破原有项目的竞争平衡格局，价格可能下降到新的平台。
那么除了投资土地以外，其它的投资机会呢？一种选择是彻底退出房地产，进入其它产业投资。这种可能性目前还比较小，因为房地产行业中相当多的资本属于民营资本，对民营资本而言，目前比房地产更有吸引力的投资机会相当有限。更何况事情还没有糟到那种程度。另外一种可能是新的结构性市场的崛起，比如商业地产、旅游地产等，比如三线城市，这或许是一个方向，但其市场规模对资本的吸纳是有限的。
如果降价促销的效果开发商没有把握，降价回收的资本也没有很好的投资机会，开发商也还有可能选择降价，原因就是大家普遍猜测的开发商的资金链压力。第三个问题是开发商的资金压力到底有多大？资金链问题有进和进两个方面。出有四条口子：土地款、银行贷款、工程款和管理费用；进有三个来源：股权融资、银行贷款和销售回款。这进和出七个因素共同决定了开发商的资金链到底有多紧。
1.土地款
目前很多地方政府实际上都默许了开发商的土地款拖欠，这给了很多开发商喘息的机会，但是这种默许时间会是多久呢？这个我们无法确定，但是地方政府也有财政压力，这种压力的存在使得时间不可能是遥遥无期的推迟下去。最后的期限如果能在市场转暖之后当然是皆大欢喜，如果最后期限到来开发商仍然没有解决资金问题又会是什么结果呢？开发商会降价回收资金来支付土地款吗？对07年地价高峰期成交的那些土地，按照现在的市场情况去开发，很多亏损额应该超过地价款30%，至于那些楼面地价高过房价的成交土地，选择开发项目更是可能意味着销售收入甚至不能抵消追加投资，边际效益为负，在这种情况下，开发商理智的选择应该是退地。于是，如果市场持续低迷，时间超过政府对土地款的宽限期，大量退地将成为市场进展的一个重要里程碑。
2.银行信贷
银行信贷实际上涉及进出两个方面。对于已放贷款，银行固然会加大催收力度，但是对逾期贷款可能也还不至于轻易采取极端手段，比如在建工程拍卖，这是最坏的结果，对银行、开发商、政府、消费者所有人，都是最坏的结果，不到最困难的时候，相信银行不会出此下策。关于银行对已放贷款的态度，也许还能我们报以侥幸的乐观，但对银行新发贷款的态度我们不能寄望太多。首先是CPI依然高位运行，央行从紧货币政策短期不会改变。其次是银行自身从风险防范的角度对房地产信贷较以前更加谨慎。所以，银行不会是罪恶魁首，但也别指望它是救命菩萨。
2.工程款
以前，工程款从未对开发商的资金链形成过压力，普遍的资金腾挪手法是拿地，支付土地款，建筑商垫资开挖，预售回款，同时国土证抵押贷款，主要部分用于继续拿地，部分结算工程款。工程款最终结算多在项目竣工后，而之前房子早就销售完毕，支付那点工程款从来不在话下。但是现在情况不一样了，首先是销售周期拉长，意味着相当多的项目在竣工后还有很大的销售任务，于是工程款的支付压力就出来了。还有一个因素，以前形势很好的时候，建筑商愿意垫资，而现在建筑商处于风险考虑，对结算进度要求提前，不排除关系处理不好建筑商撂挑子的情况，于是民工工资拖欠，到处上演跳楼秀，交房延期，消费者诉讼案集中爆发，甚至部分项目被迫停工，引发烂尾风险！对消费者本已经很脆弱的神经，任何关于项目工程进度的风吹草动都可能对销售造成致命打击，所以，曾经很温柔的工程款，现在很霸道，它可能是逼开发商降价的最为重要的压力所在。
3.管理费用
管理费用在开发商的支出总额里面的比例相对较小，但是却是他们最能控制的一个板块。面对销售量急剧消化，新业务拓展前景不明朗，开发商共同的选择就是——裁员。这个决策最容易做出，但于资金问题的解决却是杯水车薪。
4.股权融资和销售回款
销售回款的问题已经在第一个问题里讨论过，这里不在重复。至于股权融资，不论是引入私募、项目股权转让、IPO和增发哪种形式，其本质也是降价销售，只不过这里销售对象成了基金、股民，销售形式是批发而不是零售。正因为是批发，所以价格一般比零售要便宜。曾经的股市圈钱神话在全球股市低迷的今天已经不复存在，且不说IPO审批难度大，即使是侥幸通过，也是严重折价发行。在股权融资和降价促销之间比较，部分开发商开发商或许通过选择股权融资延迟降价行动，但基于资金规模不可能从根本缓解开发商的资金困局。
总结一下，从进一步降价的效果看，开发商把握不大，从降价后的投资机会看，政府对后期土地供给的控制至关重要，一旦土地供给缺口重新打开，地价必然创新低，而这就是新一轮降价的起点。从资金供给的角度看，银行贷款放松的可能性不大，股权融资或许可能推迟部分降价促销，但基于资金规模不可能从根本上缓解开发商的资金困局。从资金需求的角度看，开发商不可能降价去付土地款，因此退地潮早晚会来到，更危险的是工程款，可能是开发商被迫降价的最为重要的压力。
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