根据市场反馈的信息，自九七年以来，住宅价格普遍已下调了百分之六十五，以这种速度计算的话，即每两年半调低三分之一，两年半以后便可有免费物业(出让)。这当然是不可能的，就算是发生战乱，也不会有免费物业的出现，笔者在这点上曾经撰文解译。但是，到了某水平后，楼价跌幅会稍停下来，并非一定基于有甚么好消息，只是价格反应变得“麻木” ，或经济术语里称之为缺乏弹性(inelastic)。至于这个水平是多少，在什么时候出现，笔者没有确切的答案，或许大家可以注意以下一些情况。 1、租金回报不算太吸引 ： 一般税前净租金回报可望在百分之四五左右，不得不失，意味着若只靠收取租金则需要二十年才拿回本息，若包括资产风险等因素，仍不大吸引投资者，虽纯以收息计算仍比现在每一万港元银行存款年息一元好得多。在通缩和资产升值(价)机会转弱的情况下，租金收入更显重要。 2、资产价格风险较低 ：以现在的经济状况计算，相比较部份非物业资产价格，其本身风险不算高(如恒指今年跌幅大于物业)，就算从现在价格水平下调，按理也不过百分之二十左右，需要注意的反而是一些财经金融方面的政策、趋势和发展，因为这些都可以影响物业的竞争力、信心以及楼价。 3、置业供楼能力高／合理与否和是否购买是两回事： 近年来常有人认为楼价已经很合理了，容易供养，因此认为价格不会再跌，还有投资的前景条件。或许这是正确的，但并非是定律。举例说，一百元一杯咖啡的价格不少人出得起钱，但会否买是另外一回事，这和“价值”或感觉是否物有所值有关。因此，以银行的居民存款来计算，相信不少人仍然会有大量的资金，只是对经济或者这种产业有疑虑而不敢涉险。此外，这亦可从近年来银行存贷比率比较低就可见到。再说，前段时间一个市场研究报告指出，现在约三分之二购置“商品房”的人群属于比较年青的一族，有些购房者更需考虑所有的贷款途径，包括发展商提供按揭优惠政策优惠才可考虑，购房者借贷百分之九十的人占大多数，并非有多少余下的钱可积蓄。然而，单从供需能力角度看，现在的价格确不昂贵。 4、人均生产仍像在下调：由九七年的二万八千美元到现在的二万三千左右，意味着平均收入也在下调，这也显示赚钱能力状况，这对整体楼价没有帮助。 5、供大于求 ： 现在整体上房地产市场仍是供大于求，这当然不利于发展商及业主提价，要注意的是这不等同于说供求平衡或供不应求就可见价格上扬，倘若经济环节没什么变化。再者，供求变化同时影响也受到价格变动而调节(三者互动)，以房地产楼市来计算，需求多少是比较难掌握的，对楼盘价格波动影响也比较些，供应这一环节则有数据可以查找。 总的来说，以住宅市场来计算，若购房者有需要，现阶段买房置业自住，我认为消费者可以考虑，如果进行投资从宏观上看我认为未必是时侯，虽然租金的回报率比银行存款利息高。 | 
