经典房产

房子,最初叫屋,后来叫窝,最后成了家.基于爱情而婚姻,房子被文学艺术称为”爱巢”.由于市场化与商品性消费,房子是要用钱来买的,价格不薄,穷其一身则已. (房产博客）
    由恋人而老婆,不外有房子\无房子\共同想办法让有房与婚姻同步这三大情形.结果后,恋人变成了老婆.本来恋人变成老婆是水到渠成的事儿,因为房子,因为不象买白菜般简单容易的房子,恋人变成老婆并不简单,但结果却不外三类:一类是唠叨型,一类是劳神型,再有一类是最高境界的劳心型.

    先看看最为普遍的唠叨型.

    这一类型的由恋人而老婆者,双方家庭条件都还可以,可做部分买房依靠,双方工作条件与环境都还稳定,收入也可计算.

    因此,他们或她们对买房子成家最为热衷,还有谈恋爱的阶段,聊得最欢的也与房子有关,当然正因为恋爱阶段便接触到物质层面的东西,所以这类老婆任职时间一般也最为长久.

    婚前,她会唠叨着怎么买个爱巢,怎么先按照自己的意愿装修得富有个性,怎么摆放自己喜爱的家具,怎么安排未来的宝宝屋,怎么安排老人的空间又不至于破坏爱巢的气氛,怎么安置好公共空间以让三朋四友进屋体验他们的结晶物化成果.婚后,蓦然回首,才发现原来的自己情非所以,得面对每日的三餐安排,职场\菜场\公婆与娘家的时间分置,疲劳之余发泄程度等等,都得有忠实的倾听者.月底不得唠叨一下储蓄,衣服,化妆品等等,够用还算是保留些许浪漫气氛,关键是不够用的时间与次数占多,因而抱怨在所难免.

    做为男人,似应承担这些唠叨,还得给对方树立信心,又不能将自己的压力释放在她身上,难为了!

    再看看劳神型的.

    顾名思义,这类由恋人转化而来的老婆都没有很好的家庭背景,结合也都是基于对感情的重视,物质条件非常差,得靠两口子的耐力与效力来完成立业之训.

    发现一个现象,往往这类人物等等,素质相对要高些,大多由同学或同事转化而来.恋爱时间,甜蜜而不愿意触及物质上的类比,自然没有多少尖刻的矛盾.婚后,面对较少的来源,较多的常规开支,较少的自由时间,较多的磕磕碰碰,又不愿意伤及另一半的自尊,更不敢将浏览的余光发泄在自己的神色上,说白了,有什么不快,有什么羡慕别人的,或是对未来的设想,脱离部分现实的设想,都只能是自己跟自己打气,这类女人坚信,既然自己选择了他,那就从一而终,面包会有的,一切会有的.基于这种生活哲学,所以打从婚后,变得越来越忧郁.

    偏偏这类型的恋人,老婆,又非常外向,藏不住自己的担心\努力\扩张欲望与改善生活条件的美好冲动.这也是她与劳心者的区别所在.但是,正因为这种外向以及凡事不比人差有较劲,非得商品房而窝不可,才致有如此剧变啊.

    如果由爱而婚,这厢男人真难做,看到自己的女人由鲜亮到暗淡,由青春而抑郁,由靓丽而灰调,除了叹息自己的短暂无能外,亦无力在有限的\对方所期待的时间里改变这个局面,除了在外面为博一事或让事业有所起色外,回家还得考虑如何让自己的另一半一如既往的鲜活起来.

    这类男人真难做,还有难言之隐,往往这类男人收入不多但稳定,单位与下海是不上不下,又牵挂着另一半的心神.

    不太多见的还有一类,劳心型.

    在劳神基础上,如果内向并且爱面子,这类恋人而来的老婆最难伺候,也最终因为房子事情发展到劳心型.

    成为老婆后,她心神不定,既担心下一代突然来临如何找奶吃的问题,又担心寄人篱下的痛楚,还要在男人面子与出去工作拼命之间进行逐日的权衡.

    她们在俺农村叫做比较调皮的那种,每事都亲历亲为地做好,旨望把这个窝给建设起来,旨望通过双手有自己的哪怕半亩方塘,然后和美地过着小日子.事实与愿违,让她不得不收敛起一般或稍高女人的那些日常步骤,浅妆,小额下调淘汰时装,小出远门地蹉跎在公园门口,电影只能看大片,要不就选择在周二.

    她会咬紧牙关坚挺着,为的不让自己的男人,也当然是自己的选择有面子,为的尽快结束看房东脸色的日子,为的尽快让小宝能够如约来到这个世界.

    当所有女人默默做作的这些均无法让男人起眼或意会,劳心的老婆就成型了.你能说她可悲吗?

    因为房子,也因为女人,老婆终将被锁定为”唠婆”或”劳婆”.

2008年，中国房地产业严寒的冬天，终于来了。火了许多年的中国房地产业，冬天也该来了。(房产博客）
     一年四季，缺了哪一个季节都是一场灾难，地球不可以没有冬天。不要把万木萧索的冬天说的那么悲凉，冬天是孕育生命的季节，是植物在地下形成发达的根系的季节，是生命力在地下积蓄爆发力的季节。更何况，白雪皑皑的冬天多么美丽，又多么迷人哟。
　　2008年，这一年将会是中国房地产业的“降价年”。在中国的国土上，从南到北，从东到西，降价风暴己越刮越猛。
　　政府毫不手软地打压房价，其目地不在摧毁中国房地产业，古今中外任何一个政府，都不会如此愚蠢地搬起石头砸自己的脚。
    恰恰相反，中国政府打压房价，正是防止中国房地产业乃至中国经济的大起大落，释放这些年来过热的中国房地产业所积累的风险和危机。是在小心翼翼地，如同母亲对婴儿般地保护、爱护、呵护中国房地产业。
    如果（这是既现实又真实的）2008年中国的房价大幅跌落，比如说，跌幅高达30％，甚至40％，这都是可能的。我们不妨把事情想得再严重些，如果，房价大雪崩，那么中国房地产业会出现一种什么局面?会经历一场如同印度洋大海啸一般的生死大劫难吗?
　　如果房价大雪崩，中国房地产业将会经历一场前所未有的、浴火重生般的大洗牌。
　　这场大洗牌将会成就一批新的中国房地产业春秋霸主，如同中国医药市场在2002年下半年，横空出世的“老百姓”、“开心人”这样一大批平价药房，称霸中国医药市场。一家投资不过1500万元的药店，年营业额居然能在几个月间便迅速突破亿元，并将其触脚飞快地伸向全国所有的省会城市，你可以想像，他们登上新霸主的地位速度有多快。
　　说他们一夜暴富，一点都不夸张。
　　靠价格杀手而成就春秋霸业，一点都不稀奇。国美电器的黄光裕，不就是靠着中国价格第一杀手的绝活儿，而成为中国首富的吗?
    房价的雪崩，对中国房地产业不是噩梦，是美梦。
　　对于这一点，让我们来回顾一下一段历史，你只要看看前几年中国的汽车市场，你就会明白，我并非局外人说局外话，站着说话不腰疼。
　　车价越跌，车市越火。
　　2002年中国的汽车车价下跌的幅度为史无前例，可销量创记录地暴增40％，同样为史无前例。2003年，中国汽车业的平均售价下降了9％，而所有参予了降价战的生产厂家，没有一家是亏损的。那年中国的汽车市场可以用三个字来概括：卖疯了。
　　那一年，中国汽车业全行业销售收入9256.64亿元，利润总额754.56亿元。继续蝉联中国赢利能力最强的行业榜首之列。
　　从2002到2005，中国的汽车业经历了中国汽车产业史上最残酷的，赤壁鏖兵式的三年降价大战，可正是这三年，中国的汽车业迎来了中国汽车产业史上最辉煌的三年黄金期，中国的汽车业从需要保护的幼稚工业，成为具有强大国际竞争力的，汽车出口位居全球第四的汽车出口大国。成为了名符其实的中国经济的支柱产业。
　　还是同一年，建设部说，2003年，中国的房地产购销两旺，房价稳中有升，全国商品房价格涨幅为4.8％，40个重点城市商品房价格涨幅为9％。被称作中国的房地产业的发动机的上海，2003年，房价涨幅为24％。
　　然而，到2003年年底，中国空置房面积多达12，500万平方米，占压资金达到2，500亿元，中国房地产业居全国各行业不良资产之首。
　　2008年，中国房地产己成为中国最脆弱的行业，中国发生大灾大难的概率最高的行业。
　　两个行业的区别是：车价不断跌，房价不断涨。
　　可以预见，如果2008房价的下跌创史无前例，房地产市场的火爆程度将同样史无前例。
　　房价越跌，房市越火。
　　中国房地产市场的好日子将会随着房价的雪崩一起到来。这将既是中国老百姓的好日子，也是中国经济的好日子。
　　房价的雪崩，对中国房地产业不是噩梦，是美梦。降价狂飚给中国房地产业所带来的未必是世界的未日，降价狂飚给中国房地产业所带来的很可能是圣诞节、复活节和狂欢节。
　　不信，那就骑驴看唱本吧。

当前是下调房价促进销售的好时机,但基于市场机制\存量房的房东力量\政策性管制力度加强\承担成本的主体随着项目开发进程而落实到投资人身上\不确定性的强化\融资瓶颈与还贷高峰期来临等原因,降价是不能选之的一条路,因为,房价下行通道被堵死.（房产博客）
    一种压力来自于市场本身的机制.
    什么是市场机制?通过充分的价值规律与供求规律作用来实现生产到销售的惊险跳跃是为根本.放在房地产市场,就是要求降价后能有效应,如实现销售的本质变化,盘活资产与资金链,优化产品与资金结构,或者理想退市.如果降价后任何效果都没有,谁会铤而走险呢?
    本人认为,三类房企,上市者\国有者\私营中小房企,有几个是万科金地?他们降价后,将面临着:是否能够提升需求实现的效率?如何面对前期客户即业主的补偿要求?形成了降价预期与降价销售的惯性怎么办?降价了口袋里的无法敷衍口袋外的诉讼性请求怎么办?
    任何正常思维的人都会认识到:降价只是在一种只剩余赚头的时候,在赚多赚少之间徘徊者,当压力无法释放只能借助于产品销售的条件下,才为之,才会为之,才会实质性为之.
    第二种压力来自于前期房东方与管制力量的双重夹击.
    前期不是有万科降价销售后拿钱补偿业主的事情发生么?如果降价销售都得补偿前期业主方,有多少开发商承受得起?
    而这边,政策性管制,一方面对闲置用地进行管制,限期开发,这需要资金,难道不需要客户吗?另一方面对开发产品结构进行限制,从而在某类产品市场上形成强烈的供过于求.
    这两个方面结合起来就形成一股力量,让开发商求生不能求死不得,干脆坚挺下来再行定夺.因为,降价后矛盾不妥当处理会损失大面积的客户;处理了的话,则相当降价损失与补偿损失加融资紧缩\提前执行开发程序等开支一起向开发商袭来,一般开发商尚没有这个能力挺身而出.
    任何正常思维的人都会认识到:在求死不能的条件下不如求生,因而存在就是理由,先观望再说,不会断然出台调价措施.
    第三种压力是承担成本的主体随着项目开发进程而落实到投资人身上.
    随着项目的进程,项目成本逐渐明显起来,并由投资人承担.目前市场中相当数量的项目开发采取了合作形式,而进入后期,一些未预见成本往往必须由投资主体来承担,而做为合作一方的地主,则按照原订计划坐收渔利.
    于独立开发项目,分期的存在也有这些情形,因为原来房价高涨的时候往往会捂盖子卖,现在观望加剧从而导致存量过多,再加上开工面积过大,一时间开支较预计发生了质的变化,面对紧缩的货币政策,不能降与万不得已再降成为首选.
    任何正常思维的人都会认识到:成本增加的时候,只能加价,断然不能降价,除非是为了薄利多销或大甩卖.
    最后,不确定性的强化\融资瓶颈与还贷高峰期来临让多数开发商打消了降价的念头.
    目前,开发成本中的建安成本,人工攀升了百分之三十,大城市更大些;钢材大幅上涨;水泥等附料随着钢材走,也不断上涨;环保标准不断加入到行业执行标准中,增加了建筑支出,并且面临着通胀压力,这些成本上涨没有预期结束时间.
    政府这方面,一方面是不断传出的加息必然性增强,另一方面全面监测地价与土地维新,闲置与不规范用地面临着严格管制.而加强开发速度是需要资金的,不仅没有宽松的融资环境,紧缩之下还面临商业银行还债高峰期,并且产品由于控制与竞争因素,越来越精细,集约化工厂化标准化不是一般开发商能够做到的,也不是普通开发商能够做到的,因而面对所有的管制产生的缺口,来源却只有一条,实现存量项目的销售,降价能否解决这些问题?
    任何正常思维的人都会认识到:市场存在向上与向下的同等机率的变化,与其自取灭亡不若坐等市场回暖.
    相应地,二手市场的回暖以及新房成交上浮也坚定了部分开发商的观望信心.
    再加上房价整体向好的八大刚性原因,自然地,降价之路业已被封闭.

如果说上个月王石的拐点论还受到开发商群体的冷遇和责难的话，那么这个月事态已经发生了巨大的变化。在上月一些人还信誓旦旦地表示，房市已经呈现回暖迹象，3月是历史上最好的购房机会，4月房价将开始新一轮的上涨。（房产博客）
      就在人们迟疑、观望的过程中，4月份又过去了大半个光景，五一黄金周即将来临，往年的房市黄金季节至今还是冷冷清清。看来房市的冬天并没有随着季节的变换而骤然离去，这个冬天对开发商来说确实够长。
      房地产市场低迷不振已经太久，判断房价是涨是跌也就成了业内非常敏感的话题。前段时间看跌的人并不是很多，开发商、乃至地产从业者都是持上涨的观点，因为他们有一个基本的信念，认为中国经济的发展不会停下来，中国人口有无尽的需求。
      但是他们忽视了世界经济里面并非中国的最好，房市危机已经有多个发达国家在中国前面爆发。中国怎么能独善其身？国外房地产已经有100多年的历史都难逃崩盘的厄运，中国加速跑了仅仅十几年的时间怎么能够一点问题都没有呢？
      虽然在王石之前，已经有些人看出了中国房市的问题，高速发展只会让中国房市走向危险的境地，这是一个朴素的哲学道理。有人说王石的拐点论比发一些红头文件都顶事，这话不假。最近又有些知名的代表人物表达了自己看跌房市的意见，其实不管你相信不相信，市场不会因为你不相信拐点的到来就不来了，也不会因为你不愿意看到拐点，拐点就躲着走了。
      SOHO中国董事长潘石屹在早先就发表过，单价在8000元以下的房子价格可能会出现“拐点”的言论。虽然房地产市场自然划分有不同档次的房源结构，但是这个界限并不像潘石屹所言的那么清晰，也没有8000元上下那么明确的界限。
      因此说房价下降应该是一个普遍的现象，其实按照一个简单的道理来解释，如果8000元以下的房子降价，则会在这个区域聚集大量的购买需求，这样也必然导致8000元上的房子出现供大于求的结果，在这种情况下必然导致这个区域的房子也只能降价。即使按照潘石屹的观点，也只会出现先降和后降的问题，不会出现地段市场降，而高端市场升的问题。因为这些市场的结构是连续性的，但是别墅除外。
      明天第一城总经理陈云峰最近公开表示，北京的房价要下降5%。陈云峰最近刚刚当选地产神仙牌首任轮值主席，因此它的观点代表了经理人阶层比较普遍的看法。但是陈云峰5%下降幅度显然还是太保守了，根据去年房价上涨的速度，5%还抵不上去年一个月的上涨幅度。人们应该还记得很清楚，去年很多项目低开高走那段时间的涨幅都在数千元的水平上。
      同时我们也可以看到，最近一些楼盘打出的优惠、折扣都在5%上下，设置已经有打出八五折的项目，因此房价下降的空间还很大，5%实在是不够。
      中原地产华北区域总经理李文杰一直是房价上涨的倡导者，但是在最近接受记者采访时也表示，原来业内对市场的普遍判断预期是3月回暖，4月销售量开始出现快速增长。而今年4月上半月的市场交易量甚至还不如3月份多，市场何时回暖暂时无法预计，住宅市场就好比目前的股票走势，长期来看肯定是向好的，但短期内何时上扬，很难做出判断。

      李文杰的最新观点，证明了市场确实没有先前估计的那么乐观了。陈云峰比之李文杰要坦率的多了。陈云峰表示3月份之前多数开发商讨论是价格降不降，目前该问题基本达成共识。现在开发商讨论不是降不降的问题，而是考虑降多少的问题。

      在主涨派的核心人物纷纷倒戈后，据说现在只剩任志强一门大炮了，但是在今年的博奥论坛上，任志强也给今年房价大涨设置了一个前提条件，即今年的GDP增长继续保持11.9%的增长速度。
      根据中国国家统计局发布的数字，2007年中国ＧＤＰ增长11．4％。
  　　世界银行在2月4日发布的《中国经济季报》中预测2008年中国（不含港澳台地区，下同）国内生产总值（ＧＤＰ）增速将会实现9．6％的稳定增长。而我国科学家在去年底的预测是10.2%%，比2007年的增速将略有下降。前几天成思危在香港中文大学演讲时预测的数字是8%—10%。
      今年以来，世界经济在美国次贷危机和石油价格上涨的影响下，出现了普遍走低的现象。因此无论怎么看，中国的2008年的GDP增长速度要创造出比2007年还猛的奇迹都是不可能的。控制在10%以内也是政府制定的宏观经济目标之一。
　   　这么看来任志强的假设成了一个不可能的条件，他的真实意思也就昭然若揭了。

      新京报记者采访的近20个开发商中，除了星河湾、世贸奥临、美利山等少数几个项目表示不降价外，有12个项目已经降价或表示采取新的促销手段，占到60%左右。进入4月，北京楼市在经历“倒春寒”之后，采取各种手段降价销售的楼盘越来越多，其中全款9.5折以下优惠的项目也在增多。
      有传说在开发商之间，现在大家见面后的问候语也是“你降了吗？交流的话题都是降价。降不降已经不是问题，该怎样降价才是个问题。因为要考虑采取何种促销方式降价，才不会引起老业主不满。
     楼市传统销售旺季“五一”即将来临，但是由于开发商的资金压力太大，继续撑下去实在毫无必要，房价再像去年一样猛涨的可能性已经没有了。因此为尽快回款，开发商不会放弃这个黄金季节，可以预测五一带来的还会有新一轮的降价潮。

中国住房和城乡建设部在其网站中挂出一则声明，特别澄清该部并未向郑州隆福国际楼盘赠送贺幅。这也许是建设部第一次对此类事情发表声明。(房产博客）

　　声明称，近日，有媒体报道：郑州隆福国际楼盘开盘时，其售楼部门前悬挂 “中国住房和城乡建设部热烈祝贺隆福国际盛大揭幕”的贺幅，也有媒体和相关人士打来电话，询问我部是否赠送过此类贺幅。对此，我部严正声明：住房和城乡建设部并未向其赠送贺幅。

　　楼盘揭幕高悬十余部门贺幅

　　上述事件是指《河南商报》近日曾报道，郑州市隆福国际楼盘在本月18日举行售楼揭幕时，悬挂了10余个政府部门的祝贺条幅，其中包括中国住房和城乡建设部、河南省发展和改革委员会、河南省建设厅、郑州市人民政府等。该楼盘也被网友惊呼为“最牛楼盘”。

　　多位房地产行业从业人士均表示，从未听说过类似情况，并猜测这些条幅应该是开发商 “自己送给自己的”，政府部门不会这样做。也有个别人士认为，该楼盘的开发商肯定在当地颇具势力，否则绝不敢这么做，无论这些条幅是不是政府部门送的。

　　据楼盘揭幕当日在场的人士称，当时“隆福国际”项目售楼处悬挂的条幅规格一样，字号相同。而且，相关部门和机构送的祝贺花篮也是同样的规格，只是庆祝单位落款不同。

　　当事楼盘背景深厚

　　根据公开资料显示，“隆福国际”项目是中国新兴集团在中原地区的“开山之作”。中国新兴集团以建筑房地产、高科技医药等为支柱产业。在建筑房地产领域，则由旗下的两家公司——中国新兴建设开发总公司和中国新兴置业有限公司担纲。

　　根据“隆福国际”项目的宣传资料显示，该项目的投资商即为中国新兴置业公司，开发商为郑州兴利房地产开发公司，而该公司是新兴置业公司的子公司，建筑施工方为中国新兴建设开发总公司。

　　相关消息人士透露，新兴建设开发总公司某负责人与郑州市政府相关负责人系亲属关系。

　　相关部门均不知情

　　郑州市发改委相关人士接到本报记者电话后的第一反应是：“不会吧，有建设部，还有市政府？”该人士称，对于发改委送给“隆福国际”项目的庆祝条幅一事并不知情。“看来这项目实在太厉害。行政部门一般很少会给开发商送庆祝条幅，除非是政府的重要建设项目”他说。

　　记者致电郑州市工商行政管理局办公室，其工作人员也表示不知道此事。

　　据当地人士透露，现在“隆福国际”项目祝贺条幅上的郑州市相关政府部门均回避了记者的采访，表示对此事不知情。该人士分析，这些条幅有可能是开发商事先向当地政府部门打过招呼，应该是得到了政府部门的默许。“相关政府部门没有把握好自己的尺度。”这位人士评价。

　　没送侵犯了名称权送了违反了广告法

　　北京市汇佳律师事务所主任、中国消费者协会专家顾问邱宝昌表示，如果条幅并非所涉及的政府机关所送，那么该楼盘即侵犯了相关机关法人或事业法人的名称权。

　　如果真为政府部门所送，那这也违反了广告法。《中华人民共和国广告法》第七条规定，广告不得使用国家机关和国家机关工作人员的名义。

　　邱宝昌说：“当然不排除政府部门有关人士以个人名义送条幅，但这种职务行为和个人行为一定要分开处理”。

国家发改委与国家统计局近日联合发布的统计数据显示，3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%。尽管房价显示上涨趋势，但是实际上从一些城市房地产市场交易情况来看，与去年同期相比，各地出现程度不同的交易量减少或售价走低现象。(房产博客）

    除个别开发商还敢口出“银行先死”之狂言，大多数开发商已经到了瘫软的状态。

    房价本来是一个很单纯的经济词语，它受经济规律的支配，但过去这几年的房价已经远远不单纯是一个行业术语，它已经被赋予了太多的其他。它受各种各样力量的推动，动如脱兔，又仿佛离弦的箭，直冲云霄。还有人把房价比作女性产品的广告语“挺好”，认为房价越挺越好，越挺越美，可“挺好”的痛苦代价往往让无辜的普通老百姓承担。

    实际上早在大宋时期，高瞻远瞩的苏轼老先生就给今天的楼市提了醒：高处不胜寒。我们俗人都误认为房市一直很火，其实只有高高在上的房价才知道那是一股虚火，只有站在高处才能感觉到凛冽寒风的刺骨，它太受罪了。于是它想回归，可它却一直被“硬”挺着。这个“硬”无疑就是开发商等担心房价降下来的人。

    房价不挺了，开发商不硬了。不但描述了楼市的一个基本状态，其实两者也有着非常微妙的辩证关系。“硬”和“挺”的关系就好像是先有鸡蛋还是先有鸡的道理，不知是先硬后挺还是先挺后硬，也不知是房价成就了开发商还是开发商成就了房价。总之房价就是那么挺，开发商也就是那么硬。

    俗话说十年河东十年河西，相比过去开发商“财大气粗、腰缠万贯”，再看看如今的“捉襟见肘、囊中羞涩”，开发商再也硬不起来了。房价失去了支撑，“挺”的力度也越来越弱。

    央行近期的一项调查显示，北京、上海等七大城市购房意愿全面下跌。2008年新房贷政策正式实施，再加上从紧的货币政策和对后市政策出台的预期，居民对购房采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚。

    过去开发商不但心硬，嘴更硬。什么誓死不降价，什么房价只涨不跌之类的话如今早就见鬼去了。

    当银行已不再优先支持房地产业时，资金链的断裂，开发商等于被掐住了脖子。据某开发商透露，如今房地产市场包括大开发商在内，手中能有上亿元流动资金的已经少之又少，足以让人羡慕不已，而更多的中小开发商已经面临着等米下锅的困境，生存形势十分严峻。

    过去开发商无论是开发还是销售两个环节都要依赖于银行，如今传统融资渠道受阻，资金链紧绷让开发商成了无本之木、无源之水。没有了银行的供给，过去那种空手套白狼的美梦就很难实现了。

    可以说，开发商赖以生存的就是资金，没有了资金，“大爷”的范儿再也拿不起来了。而对于大多数不想死的中小房企，为了回笼资金只有降价促销这条路可走。连开发商售楼处都要重新对售楼小姐们加强新的培训，让她们意识到新形势下的新的销售模式，从心底里改变过去那种居高自傲的服务形式。为什么？很简单，就是为了讨好消费者。购房者终于可以体验上帝的感觉了。

    说句比较客观的话，毕竟对未来的房价也都是预测，究竟未来房价是涨还是跌谁说了也不算。但是从政策面来看，抑制投资需求仍将严格执行，二套房贷政策不会松动，加上保障性住房政策的落实预期，都将加重观望氛围，短期内不确定性较大。实际上，去年年底购房者的观望我认为起到了作用，如果一直保持清醒的头脑，开发商撑不了多久的。

    当开发商不硬了的时候，房价也就不挺了，因为开发商没有能力再硬下去，再好的特效药也经不起这么长时间的鼎“力”相助；当房价不挺了的时候，开发商就更硬不起来了，表现在不少一、二线城市土地的流拍或土地拍卖价格急速下降，因为房地产企业不再看好房地产市场价格仍然会继续上涨，因此他们也就不敢高价拿地了。

    可见，开发商的不硬让房价不挺，房价不挺让开发商不硬。此时此刻，真正形成了良性循环。一句话，一直都是房价的“挺”刺激着开发商的“硬”，开发商的“硬”支撑着房价的“挺”。无论从“挺”还是“硬”上下手，改变任何一种不正常状态，都能换来整个楼市的安定和平衡。

近期股票市场深幅调整，大量资金逃离股市，这些资金很可能选择再次进入房地产市场。昨天，国家发改委发布了一季度住房市场价格形势分析，认为今年一季度，房价总体涨幅明显趋缓，住房成交量持续下降，住房市场呈现一定的观望氛围。但居民在观望后也会逐步选择进入住房市场，部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。（房产博客）

　　根据国家发改委的统计，今年一季度，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8%，1-3月环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.3%，明显低于去年月均1.0%的涨幅，今年3月份有13个城市为负增长。二手住房价格运行态势与新建住房价格运行态势基本一致。在住房成交量方面，一季度全国商品住房竣工面积6397万平方米，同比增加27.4%；销售面积9500万平方米，同比降低0.3%。

　　房地产开发交易成本则持续攀升，国家发改委表示，一季度土地交易价格明显上升。2007年1-4季度，居住用地交易价格涨幅分别为8.9%、16.2%、17.4%和11.2%。但2008年一季度，居住用地交易价格上涨21.7%，明显高于去年同期涨幅和住房价格上涨幅度。住房开发建设和交易成本增加也可能进一步推高房价。资金和劳动力等生产要素价格逐步上升，强制型住房节能环保标准的实施，拆迁费用的提高，建材价格的上涨，导致住房开发成本持续上升，对房价特别是中小城市房价产生明显影响。

　　楼市整体的观望气氛可能被新一波的上涨势头所取代，国家发改委在对楼市走势进行判断时表示，从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动；钢材、人工成本的快速上升，也会推动住房价格特别是中小城市住房价格的上升；近期股票市场深幅调整，大量资金逃离股市，同时，随着我国经济增长的放缓，部分生产流通环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行，从而拉动房价继续走高；居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。

　　对于楼市再次出现的上涨势头，国家发改委提醒，当前，要密切关注住房市场发展情况，加强对房地产市场走势分析和预判，继续贯彻落实国务院已出台的政策措施；着力稳定住房价格，防止出现过快上涨趋势。

从紧货币政策的效应已在房地产企业经营活动中渐渐显现。近期，上海多幅地块以拍卖底价成交，又有多幅地块流拍；房地产企业之间的股权转让紧锣密鼓；房地产企业的集中度越来越高，生存能力最强的当属上市房企。有专家预言，中国房企新一轮洗牌已经展开，房企的数量将一年比一年减少。(房产博客）

　　银根紧贷款难

　　不久前，一家民营房企在上海市中心买下了一栋烂尾楼，为盘活这栋烂尾楼，该企业想做抵押贷款，向银行借3个亿，但先后跑了四五家银行，都说暂时没有额度，这让企业心急火燎。有业内人士分析，目前银行开始担心这两年的不良贷款会产生在房地产开发贷款这部分，一旦开发商的销售回款不畅，银行贷款便面临风险。因此，不愿再像以往那样轻易放款。同时，现在一些银行房地产开发贷款的审批权额度也有所收紧，有些在3月份全部上收到总行。这家民营房企有关人员告诉记者，如果再贷不到款，就只能将烂尾楼转卖了。

　　日前，央行又上调存款准备金率0.5个百分点，使存款准备金率升至16%。这预示着银行放贷将更加慎重从紧，开发商的资金压力将进一步加大。由于银行贷款是许多中小开发商主要的资金来源，银行惜贷将造成越来越多的开发商资金断链。有研究人士推测，今年整个房地产行业的资金缺口至少将达到1万亿元，部分房地产企业倒闭将是楼市盘整的必然结局。

　　并购热拿地忙

　　日前，国内房地产巨头之一的保利金鹏斥资数亿，先后购入上海瑞中置业公司的上海盛唐福邸项目和上海金爵置业公司的金爵公寓项目。如今，像这样的收购行为在房地产市场正越来越多。

　　另一巨头万科也在二级市场先后收购了浙江南都余下的20%股权，又以10.05亿元的代价获得杭钢集团旗下房地产公司的股权，此外，上海祥大房地产总值高达33亿元的铜山街项目60%权益也被上海万科收购，万科还出价9亿元获得了中房滨江项目、上海地杰国际城项目中的60%权益。招商地产则向蛇口工业区以定向增发的方式收购其持有的多项房地产资产，收购涉及资金24.45亿元。

　　据不完全统计，今年头两个月内，就有近12家房地产上市公司发布收购兼并公告，其中以泛海建设的并购规模最大，标的资产共计72.65亿元，招商地产和万通地产的收购兼并交易金额均超过5亿元。

　　整合始洗牌急

　　对于房地产企业而言，土地储备是公司未来发展的条件之一。所有房地产企业都希望能拥有更多的土地储备，但目前土地储备向大房地产企业集中的趋势越来越明显。有数据显示，近年来，万科、保利地产、招商地产和金地集团等大型房企的投资活动现金流出金额平均增长率达到200%。随着房地产开发成本的增加，银行紧缩银根，主营业务非房地产的企业退出房地产领域的步伐正在加快，房地产企业优胜劣汰更为明显，整合行动正在以前所未有的速度进行。在大批中小房地产企业中，以股权转让的形式出让地块的越来越多，房地产企业市场份额的集中度也越来越高。

　　但是，也有数据显示，目前我国房地产行业的集中度仍不高，排名前10位房地产企业的市场份额累计不超过6%，而房地产龙头万科的市场份额也不过在1%。而美国最大的5家房地产企业在全国住宅市场的份额占了15%，其中最大的普尔特公司占了全美住宅市场份额的4%。分析人士指出，未来我国房地产行业的整合是一个必然的大趋势。

任志强“要死，也是银行先死、房地产商后死”的最新言论或许再度惹恼了一部分业界人士，开发商与金融界之间的关系变得微妙。就在上周，又有准备金率提高和税收新规两根“大棒”直接或间接指向开发商的资金链。同时，伴随着如深圳等地退房潮再起等新的市场变化，开发商现金流已经岌岌可危。(房产博客）

　　“大棒”敲打

　　4月16日17时，央行发布公告称，为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，决定自4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　业内分析，此举将使银行放贷更加慎重，从而增加地产开发商的资金压力，个别竞争力不够的甚至将被淘汰。“2007年以来，央行6次上调存贷款利率，13次上调存款准备金率至16%的历史高位，而且至今仍没有放松的迹象。作为宏观调控重点关注的房地产市场，信贷紧缩意味着开发商从银行贷款已是难上加难。再加上开发商如今寻求上市也是困难重重，这样的融资‘寒冬’可以说是前所未有的。”安信咨询公司分析师程默表示。

　　而在央行宣布再次提高准备金率的同一天，国家税务总局网站发布了一则《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，明确规定对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，并且还要按照规定的预计利润率分季或月计算出预计利润额，计入利润总额预缴。业内认为，对于开发商来说，一旦将所得税每月缴付，则资金流动率将有所下降。

　　“无论是从银行还是证券市场融通资金，风险都高于以往。大开发商由于可变现的项目储备、能供抵押的资产较多，资金较充裕的话，受影响还小些；但一些小开发商，特别是大部分项目处于开发前期的小开发商，将面临窘境。”上海易居房地产研究院的分析师表示，“总之，可以肯定的是，今年开发商的资金成本将高于去年。而在这种情况下，去年进行了大量融资的开发商可以说已经取得了战略溢价。”

　　倚重回款

　　任志强虽然在接受媒体采访时认同这样的判断，即近年来房地产企业扩张速度较快，资金需求量剧增，而受信贷紧缩影响，银行贷款门槛又相应提高。但他同时表示并不担心对开发投资的信贷缩减，担心的是对居民消费信贷的紧缩，因为房地产在开发投资方面的信贷比重并不大，主要靠自有资金和销售回款。

　　在两根“大棒”进一步“锤炼”开发商融资能力和资金流动率的情况下，通过加快销售以回笼资金的做法得到许多开发商的重视，如此轮带头降价的万科拿出的一季度业绩就很能说明一些问题，光从速度上看，万科去年完成过百亿的销售额用了近半年时间，而今年只用了3个月。“万科今年以来‘转守为攻’的目的是以较小的空间换取足够的时间。”中国指数研究院的分析师表示，打折策略可迎合政府调控、降低资金成本、大量回笼资金，真可谓一举多得。

　　但是，此举带来的“双刃”效应也不能忽视。近日，有关深圳退房风波群起的报道接二连三，缘由自然是开发商的降价行动让一批前期买房的准业主“抓狂”。深圳市国土资源和房产管理局发布的报告显示，3月深圳新建商品住房销售均价已经回落到去年4月的水平。面对资产缩水，资金被深度套牢的准业主们终于忍无可忍，逼开发商做出让步。而开发商一旦妥协，资金链又将面临窘境。甚至有人评论，退房潮或正是开发商“百日剧变”的开始。

　　上海五合智库总经理邹毅指出，特别对于那些要继续扩张的开发商来说，更需重视资金周转，如果销售回款状况不好，不但是未来拿地，手中其余项目的开发都会受到影响。

　　上海佑威房地产研究中心主任薛建雄也表示，如今大部分开发商现金流紧张，要是房子卖不动，就比较危险，因为开发商自掏腰包的主要是买地的钱，开发时的各种工程款和税费等往往会拖到销售回款后再付，一旦销售遇冷，风险随之而来。

按照市场经济规律，商品的价格是有其价值决定，并受供求关系影响的。房地产市场同样要遵循这条市场的铁律。在目前的房地产市场房价的是否合理成了大家最为关注的焦点。本来从市场规律来分析，目前房价是市场发展的必然的结果。但是中国的房地产市场不仅仅是市场经济，由于他关联着百姓的住宅问题，于是它受政策的因素影响更是巨大。当市场把房价推到一定高度的时候，宏观调控就随之而来，为的是稳定房价，得到一个合理的房价让购房者、开发商和相关的利益团体都能接受。     探讨目前的高房价是否合理，它应该由谁来决定。首先要了解中国的房地产商市场的本质。任志强先生从市场经济的发展来证明，受土地供应量不断减少、市场供求关系严重失衡，受建筑成本的不断上扬的影响，同时大量进行房产投资的投资客随着政策的因素而相继地退出房地产市场，当前的商品房房价是处在一个合理的价位。当地方政府依然在通过卖地来获得主要财政收入，拉动GDP的增长。并且随着需求量的不断上升，而土地供应量的出让下降且出让金的高涨，未来的房价仍然处在一个上涨的通道。在目前房价来看，这个价位只会高，不会低。

     但是王石先生却在需求方面做出了相反的判断。王石先生认为从需求方面来看，现在作为房地产住宅市场的主流的购房者是城市中的白领阶层即中产阶层不能适应当前的高房价，目前他们买房子是很困难的，所以这个市场肯定出现了问题，表现在房价上就是目前的房价不合理。房价必须要回归到一个理性的合理的价位，房地产市场才能健康、有序地发展。

     两人的观点是从不同角度来阐述谁是房价是否合理的主宰者？其实从长远来看，房地产市场必然走商品房和保障房的双轨发展的道路，商品房进入市场，它的价格通过市场来调节，房价是否合理需要市场来决定？但是由于市场调节可能会出现很大的缺陷，也需要国家不断地通过经济手段和制定完善市场的规则来调节房价。保障房则通过政府行政调节，经济适用房、两限房和廉租房，各取所需为不同的中低收入家庭服务，保障房的房价主要是政府的定价范围内变动，它的房价是否合理需要在购房者的收入承受的范围之内。

     到那时，购房群体的层次分类更加细致和清晰，主流购房者，中上阶层的购房者将进入市场购买商品房解决住房问题，中下阶层购房者将通过保障房来解决住房问题。商品房房价是否合理主要根据楼盘供求关系、地段、交通、环境和配套来决定，而保障房的房价合理性则主要是考虑到受保障人群的收入承受压力和政策性因素。